3.6%股息＋AI数据中心加持，Prologis正驶入下一个增长快车道
对于被动收入投资者而言，房地产投资信托基金（REITs）是一类极具吸引力的资产类型，因为它们必须将至少90%的利润以股息形式分配给股东。
不过，并非所有REIT都一样。有些波动更大，有些股息率虽高但潜藏风险，而也有像Prologis（NYSE: PLD）这样兼具稳健、增长与派息能力的优质选择。
Prologis是一家全球领先的物流地产运营商，主要为各类零售商——尤其是电商平台——提供仓储与配送解决方案。公司已在北美及国际市场确立行业领导地位。若你正在寻找值得新增的REIT或高质量股息股，以下三大理由说明Prologis应当列入你的投资清单。
一、巨大的市场机会：电商+AI双引擎驱动增长
零售销售额是衡量经济活力的重要指标，而该数据近年来仍保持增长趋势。即使在通胀居高不下、利率依然偏高的经济环境中，人们依旧在消费——尽管更多聚焦于生活必需品、消费节奏有所放缓，但消费行为并未停滞。
与此同时，电商在整体零售中的占比持续提升，这带来了对更高效、更密集分布的物流网络的迫切需求。对比传统零售商平均每10亿美元销售需334,000平方英尺仓储面积，电商平台所需空间高达100万平方英尺以上。
随着电商业务日益成熟，零售商越来越依赖Prologis的仓储与配送网络。为了提升配送速度，电商企业也不断拓展靠近消费群体的配送中心。
Prologis预计，2024年电商销售占比达24%，到2028年将增长至29%。每增加1个百分点就意味着数千亿美元规模的物流需求，而Prologis作为全球最大的电商物流基础设施提供商，将持续从这一趋势中获益。
此外，公司正迅速进军数据中心市场。随着人工智能的快速崛起，Nvidia、Amazon等巨头正在加大数据中心投资，以支持AI所需的巨大算力。Prologis管理层预测，未来五年内在数据中心领域的机会规模高达80亿美元，而该领域创造的价值大约是传统仓储业务的两倍。
二、业务高度稳定：全球布局+基础消费属性护航
Prologis目前服务全球6,500家客户，其中86%的净运营收入（NOI）来自美国。然而，它的客户多为具有国际业务的全球零售商，特别是在电商领域。公司表示，其配送中心每年承载了全球约3%的GDP物流流通量，足见其全球经济链条中的核心地位。
虽然电商是Prologis的主要增长引擎，但其40%的客户专注于日常必需消费品业务，这些企业受人口增长驱动、抗经济周期性强，使Prologis在宏观环境动荡时也具备防御属性。
其客户名单堪称零售业“全明星阵容”：Amazon、Walmart、Coca-Cola、UPS与TJX Companies等行业巨头均为长期租户。其中，约35%的租赁面积由上述消费品巨头承租。
当前，虽然许多企业正受到消费放缓与宏观经济不确定性的影响，Prologis却受益于通胀环境中的租金上涨趋势。其核心客户对于高质量物流基础设施的依赖程度极高，因此依然愿意支付市场租金。尽管贸易关税可能对零售商产生一定压力，但这类压力在短期内不太可能显著减少其客户在物流方面的投入。
三、持续增长的股息：回报稳定且具成长性
Prologis当前股息收益率为3.6%，在REIT行业中属于优质水平。而更重要的是，公司在过去10年中已实现了180%的股息增长，显示出强大的现金流能力与派息承诺。
凭借其明确的成长路径、在电商物流和AI数据中心领域的领先地位，以及全球化客户基础，Prologis具备持续提升股息的潜力。对于希望获取稳定被动收入且享有长期增长红利的投资者而言，这是一只应当被认真纳入投资组合的股票。
结语：
在当前宏观经济挑战依旧的背景下，Prologis凭借其电商物流主导地位、全球化租户结构、数据中心新兴机遇以及稳定增长的股息，成为兼具攻守兼备特性的REIT首选。
对于追求资本增长与可持续被动收入的长期投资者来说，Prologis不仅是一项仓储资产，更是一张穿越经济周期的财富门票。
by Jennifer Saibil
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