Medical Properties Trust：医疗地产REIT迎来复苏拐点，股息回升在望？
近年来，Medical Properties Trust（NYSE: MPW）的股价遭遇重创，从历史高位下跌近80%。这家专注于医院资产的房地产投资信托基金（REIT）正经历前所未有的低谷，原因包括租户违约频发以及利率环境持续走高。面对困境，公司采取了一系列举措以改善资产组合与财务状况，包括出售资产及连续削减股息。
如今，这些调整正在逐步显现效果。公司预计未来两年租金收入将稳步上升，为股东回馈奠定基础。若上述积极因素持续兑现，MPW股价有望在明年底前实现显著反弹。
年租金有望攀升至10亿美元：收入增长路径已明确
过去几年，Medical Properties Trust的两大核心租户先后申请破产保护，严重冲击了公司的租金收入。但公司迅速应对，用多家财务状况更为稳健的新运营商取代了原先的最大租户。这些新租户已于2024年第一季度开始履行租金支付义务，贡献了400万美元租金收入。预计在未来两年内，随着租赁协议逐步进入稳定期，该部分租金将稳步上升。
管理层预计，到2024年第四季度，这些新租户将每季度贡献2300万美元租金，相当于年化9000万美元。而到2026年10月，这一数字将进一步增长至年化1.6亿美元。
这一趋势为公司未来的租金收入带来了高度可预见性。首席执行官Ed Aldag在第一季度财报电话会议中表示：“随着我们新运营商在多数市场逐步推进，叠加当前稳定组合的持续贡献，我们有信心在新租户全面运行后，实现年化租金收入超过10亿美元。”
此外，目前公司并未从另一个陷入破产的租户（Prospect Medical）及其位于哥伦比亚的部分不动产资产中获得任何收入。若未来能够为这些资产找到新租户，或将其出售变现，这将为公司的运营业绩和资产负债表进一步带来利好。
总的来看，租金收入的持续回升是推动未来几个季度股价上行的重要催化剂。
财务灵活性显著提升：为股东回报提供更大空间
过去几年，为稳住资产负债表，MPW采取了严格的现金流管理措施，不得不两次削减股息。然而，这一系列保守措施已初见成效。
2024年第一季度，公司成功发行25亿美元债券。Aldag表示，这笔融资将完全覆盖公司至2026年间的所有到期债务，显著缓解了短期偿债压力。
随着资产负债表趋于稳健、租户质量改善及租金收入回升，未来MPW在再融资方面的难度将明显降低，而这也为股东回报政策的调整创造了更大灵活度。
Aldag在财报新闻稿中提到，公司“已具备良好条件，能够依托现有不动产组合提升收益，利用市场上稀缺的优质资产拓展资本支出，并为股东持续提供增长型股息及其他形式的回报”。
随着现金流改善，公司未来有望逐步重建股息分红体系，当前的股息率已超过6%，在REIT板块中具备吸引力。此外，首席财务官Steve Hamner在电话会议中透露，公司也在考虑其他方式提升股东价值，其中包括回购股票。考虑到目前股价大幅低估，若实施回购，将对每股收益具有极强的增值效应，有望显著提振股价。
明确的复苏路径：租金恢复与回购潜力推动估值修复
经历多年股价暴跌后，Medical Properties Trust终于有望开启反弹之路。来自新租户的租金收入持续增长，将为公司创造更强的自由现金流，为分红回升或股票回购提供坚实支撑。
如果上述催化剂持续发酵，该REIT不仅可能实现股价回升，叠加其稳定的分红收入，未来两年MPW有望带来具有吸引力的总回报率。
文章作者：Matt DiLallo
文章编辑：投资之家，原文作者已于文中标注。
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