过去三年对Medical Properties Trust（NYSE: MPW）这家专注于医疗保健领域的房地产投资信托（REIT）来说，堪称一场过山车之旅。公司面临重大阻力，严重影响了其财务表现与股价表现。
然而，MPT在解决这些问题方面已取得显著进展。目前来看，这只股票6%的股息收益率相对稳健，至少对愿意长期持有的投资者而言，是这样。以下是原因所在：
股息削减可能已成过去式
以收益为导向的投资者往往将REIT视为稳健选择，因为它们从租户公司处获得定期、可预期的租金收入。然而，REIT的安全性取决于其租户的经营状况——当租户陷入财务困境时，REIT也难以幸免。
这正是MPT遭遇的问题。在过去三年中，其两家租户——包括当时最大的一家——相继申请破产保护。MPT的租金收入与运营资金（FFO）随之下降，公司不得不削减分红。
尽管收益投资者往往不愿看到派息减少，但这对MPT而言是实现业务重整的必要之举。在失去最大租户并陷入重大财务压力后，公司制定了回归正轨的方案：出售部分物业以筹集资金，同时为先前破产租户所空出的物业寻找新租户。
此外，MPT也强化了资产负债表，提高了财务灵活性。自2023年初以来，公司通过出售多项设施及其他渠道筹资，用于偿还总计22亿美元的债务。MPT已解决2026年前所有债务到期问题，并重新融资现有债务。
这些操作为MPT奠定了更坚实的财务基础。更重要的是，通过为旧物业引入多家新租户，MPT显著分散了运营风险，不再容易因一两家租户的经营不善而陷入严重困境。
目前，新租户尚未支付100%合同约定的租金，但将在明年第四季度前逐步达标。换句话说，营收与FFO的实质性改善还需要时间。但笔者认为，公司不会再出现严重问题，也无需再次削减派息。
上涨空间或许仍在
MPT的股价今年大幅跑赢大盘，截至目前年初至今涨幅已达45%。背后有多重原因：
首先，该股此前跌幅巨大，估值被严重低估，吸引了机会型投资者入场，即使整体股市仍面临压力。其次，在当前经济不确定性较大的背景下，高股息股票正受到投资者青睐。第三，MPT所专注的医疗保健板块即使在通胀或经济衰退的环境下，仍会保持强劲需求，因医疗属于刚需领域。
MPT近年确实经历了严重问题。但公司已采取实质性措施重回正轨，投资者对其前景的信心也明显恢复。尽管如此，其股价在过去三年仍处于下跌状态。即便经历了近期反弹，股价相比高点仍下跌了高达70%：
不可否认，MPT的重整尚未彻底完成，仍存在一定风险。若出现公司层面的突发状况，其复苏路径可能被打乱——处于恢复期的公司容错空间极小。此外，当前经济形势也可能以完全不可预测的方式演化。
尽管如此，考虑到MPT在过去三年中努力解决问题的表现，以及其股价仍处于显著低位，该股值得投资者纳入观察清单。笔者不会将所有赌注押在这家公司上，但对于追求收益的投资者而言，或许可以考虑建立小仓位，并在公司持续改善的前提下逐步加仓。
文章作者：Prosper Junior Bakiny@Motley Fool
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