by Matt DiLallo
打造‘懒人投资组合’：三大优质REITs助你轻松布局房地产
在房地产领域投资，是获取被动收入的经典方式之一。选择多样，其中之一是购买出租物业。尽管投资租赁房产的回报潜力可观，但其所需的管理精力远高于其他投资策略。
相比之下，更为简便的方式是投资房地产投资信托基金（REITs）。这类机构通常拥有一篮子能带来租金收益的房地产资产，并将绝大多数收益通过分红形式返还给投资者，从而为持有人提供轻松的被动收入来源。
以下三只优质REITs是笔者认为在2025年6月特别值得关注的选择，非常适合寻求稳健收益的投资者：
1. Agree Realty：以高质量零售为核心，稳定派息优先
Agree Realty（NYSE: ADC）专注于收购与开发高质量的零售物业，并以净租赁形式出租给财务稳健的零售商。所谓“净租赁”，是指租户承担物业的所有运营成本，包括日常维护、地产税和保险费用，使得Agree Realty拥有极其稳定的现金流。
其投资策略明确聚焦于信用评级良好（68.3%的租金来自投资级租户）且行业抗周期能力强的企业，例如：超市、家居建材店、一元店以及汽车服务商等。
得益于这些稳定现金流，Agree Realty得以每月向投资者发放目前超过4%年化收益率的分红。过去十年间，其股息复合年增长率达5.5%，展现出强劲的派息能力。
展望未来，公司仍具备继续提升股息的空间——当前的派息率仅为其调整后FFO（运营资金）72%，在REITs中属较低水平，不仅保留了扩张资金，也增强了抗风险能力。其资产负债表亦非常稳健，为进一步收购零售物业提供了充足的灵活性。
值得注意的是，Agree Realty当前的租户伙伴仍拥有超过16.9万套零售资产，为其通过“售后回租”形式进一步拓展投资组合提供了广阔的成长空间。
2. Prologis：全球物流巨头，兼顾仓储与数据中心双引擎
Prologis（NYSE: PLD）是全球最大的REITs之一，拥有领先的国际物流地产组合，其客户为众多高质量企业，并签署长期租约，租约中包含定期涨租条款。这种合同安排为Prologis带来了持续增长的租金现金流，支撑其每季发放、接近4%收益率的股息。
更关键的是，当前全球对仓储空间的强劲需求推动了市场租金的快速上涨。随着旧合同陆续到期，Prologis可签订更高租金的新合同，从而持续提升净运营收入（NOI）。
除了传统仓储开发外，Prologis也在利用其庞大的土地储备进军数据中心建设，开辟全新增长曲线。公司具备业内最强之一的资产负债表，财务灵活度极高，有力支持未来的开发与并购计划。
过去五年，Prologis实现了13%的股息复合年增长率，远超标普500指数（5%）与REITs行业平均（6%）。这表明其未来持续提升分红的潜力十足，为投资者提供长期增长收益的可能性。
3. Mid-America Apartment Communities（MAA）：阳光地带的住宅租金之王
Mid-America Apartment Communities（NYSE: MAA）是美国最大的住宅出租运营商之一，拥有超过104,000套公寓住宅，覆盖全美16个州，重点布局在经济增长迅速的阳光地带（Sun Belt）。
其公寓资产组合提供稳定增长的租金收入，支撑其将近4%的股息收益率。值得一提的是，自上市以来，MAA已经连续125个季度发放分红，从未暂停或削减派息，展现出极高的稳定性与信任度。
MAA未来仍具备增长动能。目前公司正投资于7个仍处于租赁初期阶段的新项目，总投资规模达到6.57亿美元；另有7个开发项目在建，总预算为8.52亿美元，预计未来几年将逐步稳定投入运营。
此外，公司计划今年再启动3至4个新项目，同时对现有老旧单元进行升级改造，从而提高租金收入水平。凭借一流的资产负债表，MAA拥有足够财务实力实施这些资本投资，为分红增长打下坚实基础。
总结：REITs是获取房地产被动收入的“懒人”方式
房地产投资信托基金（REITs）为投资者提供了一个无需亲自管理资产、便能获得租金收益的理想路径。像Agree Realty、Prologis和Mid-America Apartment Communities这类优质REITs，不仅拥有坚实的资产组合，还具备强劲的财务基础与分红增长能力。
随着未来租金收入的持续提升，这三只REITs无疑是2025年6月非常值得关注的稳健型被动收入工具。如果你希望打造一个既省心又高质量的投资组合，它们或许正是你要寻找的答案。
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