在房地产投资信托基金（REIT）领域，Prologis（NYSE: PLD）无疑是当之无愧的巨头。作为全球最大的REIT公司，其市值已超过1000亿美元。这家全球物流地产的领导者管理着超过2000亿美元的资产，业务遍布20个国家，拥有对5900座建筑、13亿平方英尺空间的权益。Prologis的仓储物业对全球贸易和电商发展起着关键支撑作用。
不过，尽管Prologis目前稳居REIT行业之巅，但这一地位在未来十年内可能不再稳固。有两家REIT公司——Equinix（NASDAQ: EQIX）与Realty Income（NYSE: O）——或将在2035年以前市值超越Prologis。
以下是它们可能实现这一飞跃的原因。
数据中心龙头仍有巨大增长空间
Equinix目前已是全球市值第三高的REIT公司，市值接近850亿美元。它是全球领先的数据中心REIT，在35个国家运营着270个数据中心。
随着全球数字化加速，Equinix的数据中心为云计算和人工智能（AI）应用提供了至关重要的基础设施。数据中心容量的需求强劲且不断增长。根据麦肯锡的估算，到2030年，全球在具备AI处理能力的数据中心建设上需投资高达5.2万亿美元，另外还需投入1.5万亿美元以支持非AI应用。
这使得Equinix得以持续扩展其全球数据中心版图。目前，公司在24个国家正在推进56个重大项目，并且未来几年内还可能建设更多设施。数据中心需求的旺盛甚至吸引了Prologis，也开始在其部分土地上选择性开发数据中心项目。
稳步扩张的REIT多元化佼佼者
Realty Income目前是全球第七大REIT公司，拥有590亿美元的房地产资产，遍布八个国家。它持有超过15,600处物业，总建筑面积达3.42亿平方英尺，服务近1600位租户。其物业租金构成中，零售业占比为79.9%、工业14.4%、博彩3.2%、其他2.5%。公司专注于长期净租赁（net lease）物业的投资。
多年来，Realty Income通过收购其他净租赁REIT、从机构投资者手中收购物业组合、与运营商进行售后回租交易（sale-leaseback），以及开发项目投资，持续扩展其资产组合。仅去年，公司在收购项目上投资39亿美元，并以93亿美元收购了另一家REIT公司Spirit Realty。
Realty Income不断通过产业与地域扩展实现多元化，为其打开了新的增长空间。例如，公司在2011年进入美国工业地产市场，如今这是一个规模达2万亿美元的投资机会。它还扩展至欧洲（总可寻址市场达8.5万亿美元）、美国博彩地产（4000亿美元市场）和美国数据中心（5000亿美元市场）。加上其核心的美国零售平台，Realty Income当前面向的总可寻址市场规模已达14万亿美元。
此外，Realty Income也借鉴了Prologis的做法，设立了私募资本平台以增强增长潜力。通过这种方式，公司将有机会参与美国18.8万亿美元的私人房地产市场（约为公共REIT市场的十倍）。其首支基金“U.S. Core Plus Fund”正在筹备中，未来将帮助公司扩大物业收购规模，并带来额外的管理费收入。
强劲的增长潜力正在酝酿
Prologis之所以能成长为全球最大的REIT，离不开其对全球物流地产的领先布局。同时，它通过开发数据中心、设立私募基金等新路径持续扩展增长引擎。
虽然Prologis仍拥有广阔的增长空间，但从增长潜力的角度看，Equinix与Realty Income都有可能在未来十年内实现超越。无论是借助数据中心热潮，还是通过对多元资产的持续布局，这两家公司都可能挑战Prologis的龙头地位。
对长期投资者而言，这两家REIT具备极高的吸引力，是值得持续关注和配置的优质标的。
文章作者：Matt DiLallo
文章编辑：投资之家，原文作者已于文中标注。
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