追求被动收入？Realty Income或许是你稳健收益组合的理想之选
如果你正在寻找能够持续带来稳定被动收入的资产，那么房地产投资信托（REIT）几乎是少有的优质选择之一。这类企业的股票可以像普通股票一样在公开市场交易，但它们的一大特性在于：通过将大部分利润以股息形式分配给投资者，REIT可以合法规避公司所得税。
在经济不确定性加剧的背景下，规模最大的上市REIT之一——Realty Income（NYSE: O）的股价自去年秋季高点以来已经回落了约12%。尽管面临宏观环境挑战，投行Stifel Nicolaus的分析师Simon Yarmak仍然维持该股“买入”评级，并将目标价由每股65.50美元上调至68美元，意味着较5月9日的收盘价有约20%的上行空间。
那么，Realty Income究竟具备哪些优势，又面临哪些挑战？这家公司是否值得纳入你的被动收入投资组合？我们一探究竟。
投资Realty Income的理由：稳定、增长、抗压
自1970年收购第一家Taco Bell门店以来，Realty Income始终坚持以“稳定增长的月度分红”为核心价值主张。公司广泛采用长期“净租赁（Net Lease）”模式，将建筑维护、保险、税费等不确定性成本转移给租户，从而确保自身租金收入的稳定性与可预测性。
Realty Income自1994年上市以来，每个季度都提高其月度分红，是一家极为罕见的持续分红增长企业。当前在股价回调后，该股提供5.7%的诱人股息率，过去10年其分红年复合增长率超过3%。
值得注意的是，Realty Income已拥有15,627处商业地产，规模庞大，意味着未来分红不太可能出现爆发式增长。但由于其长期租约中内嵌每年租金增长条款，数十年持续而稳健的分红提升仍然具备极强可行性。
在租户结构方面，Realty Income追求高度分散化。截止今年3月底，前三大租户分别为7-Eleven、Dollar General和Walgreens，仅占总租金收入的9.9%。这种分散化大大降低了个别租户经营不善对整体现金流的影响。
从物业组合的稳定性来看，自21世纪以来，仅在2009至2012年间，该公司出租率短暂低于97%；其余时间均保持在98%以上。这种高稳定性也为其赢得了信用评级机构的高度认可：Moody’s给予“A3”评级，S&P给予“A-”评级，使其得以以远低于小型REIT的利率融资。
虽然已是行业巨头，但Realty Income的增长空间依然巨大。公司估算，全球净租赁REIT的可开发市场规模高达14万亿美元，而美国上市REIT目前仅占该市场不足4%，欧洲更是低于0.1%。
投资需谨慎的因素：利率与个别租户风险
尽管REIT通常被认为提供了相对安全的收益来源，但在利率持续攀升的环境下，它们的吸引力容易受到美债收益率提升的冲击。与由美国财政部担保的国债相比，REIT的股息缺乏“无风险”保障。
更令人担忧的是，如果特朗普政府在4月2日提升的进口关税导致通胀重新抬头，美联储可能不得不再次加息，届时REIT类资产将再次承压。
此外，Realty Income的一些大客户经营状况堪忧。Dollar General自2021年以来运营利润腰斩，Walgreens的亏损持续扩大，甚至已以100亿美元价格卖身私募股权公司——这个估值仅是其历史市值巅峰的十分之一。
结论：此时布局Realty Income，是被动收入策略中的明智选择吗？
投资净租赁型REIT的最大优势之一在于，你无需过度担心租户本身的盈利表现。因为长期合同中已经写明租金递增条款，不管租户赚钱还是亏损，Realty Income的租金收入基本不变。
考虑到其在规模、融资能力和全球市场空间方面的优势，Realty Income目前5.7%的股息收益率极具吸引力，且年增速大概率能维持在3%以上。对于希望建立长期被动收入来源的投资者来说，在当前估值区间内逢低建仓并长期持有，或许正是一个绝佳的策略选择。
文章作者：Cory Renauer
文章编辑：投资之家，原文作者已于文中标注。
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