最近，我再次加仓了Prologis（安博公司，NYSE:PLD）和Rexford Industrial Realty（纽约证券交易所代码：REXR）的股票。在过去的一年里，我已经多次购买这两只领先的工业房地产投资信托基金（REITs）的股票。吸引我的一个重要原因是它们的高分红回报，当前这两只股票的股息收益率都超过了4%。
然而，这些吸引人的股息并不是我不断加仓这些REITs的唯一原因。以下是我继续增加这些顶级分红股票头寸的几个其他原因。
多重增长动力
Prologis的股票从52周的高点下跌了超过20%。这一跌幅使得这只领先的工业REIT的股息收益率上升至4%。考虑到标准普尔500指数的股息收益率不足1.5%，这一收益率显然高于大多数分红股票。
Prologis不仅提供高股息收益率。作为全球领先的工业REIT，公司多年来持续以较高的增速增长股息。在过去的五年里，Prologis的股息年复合增长率为13%，远超标准普尔500指数和其他REITs的增速（分别为5%和6%）。
公司在未来继续以高于平均水平的速度增长股息的前景非常强劲。虽然目前由于关税对全球经济和贸易的潜在影响，市场充满不确定性，但工业房地产的长期前景依然强劲。Prologis的联合创始人兼首席执行官Hamid Moghadam在该REIT最近发布的第一季度财报中指出：“从长期来看，有限的新供应和高昂的建设成本支撑着租金的持续增长。”
此外，尽管面临短期不确定性，Prologis依然交出了强劲的业绩。第一季度，公司核心运营资金（FFO）增长了超过9%。该REIT在这一季度签署了5800万平方英尺的新租约，启动了针对战略客户的新建定制项目，并扩大了其数据中心的电力供应能力以应对不断增长的需求。公司利用其丰富的土地资源，选择性地开发这些设施。再加上其坚如磐石的资产负债表，Prologis在应对当前市场不确定性的同时，处于一个非常有利的地位，可以在未来的增长机会出现时加以利用。
巨大的内在增长潜力
Rexford Industrial Realty的股价从52周的高点下跌了超过35%。这一跌幅推动了其股息收益率上升至超过5%。与Prologis类似，Rexford Industrial Realty也是一只出色的分红增长股票。这家专注于南加州市场的工业REIT在过去五年里，其股息的年复合增长率高达16%。
Rexford Industrial Realty的股价下跌，主要是因为南加州工业市场面临一些短期的不利因素，如关税和需求减弱。尽管这些不利因素影响了出租率并放缓了租金增长，但Rexford预计未来需求将会回升。
即便市场没有恢复，公司仍然拥有大量内在增长潜力。其现有租约包含年度租金增幅，预计未来三年将增加1.05亿美元的年化净运营收入（NOI）。与此同时，随着旧租约到期，公司预计将签署新租约，这将使年化NOI增加6000万美元，因为当前市场租金大大高于现有租金。最后，公司目前正在进行的一系列重新定位和再开发项目，将在未来三年为其年化NOI增加7000万美元。考虑到其当前年化NOI为6.89亿美元，Rexford预计在未来三年内收入将增长34%。如果市场租金增长加速，或未来进行增值收购，这一预测有望进一步上行。
迎接市场波动带来的机会
由于工业房地产需求放缓，Prologis和Rexford Industrial Realty的股票价格都出现了下跌。这一跌幅使得它们的股息收益率上升至超过4%，对于这些顶级分红增长股票来说，这一水平颇具吸引力。考虑到它们强劲的长期增长前景，我无法停止在它们股价下跌时继续加仓。这些REITs凭借其稳定的收益和清晰可见的增长动力，将有望在未来产生强劲的长期总回报。
文章作者：Matt DiLallo@The Motley Fool
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