月月分红、稳健增长：REIT公司 Realty Income 为何被称为“股息机”中的战斗机？

2025年6月16日上午5:52 • 美股个股分析

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估值打折、收益稳定，Realty Income正处在价值投资的黄金窗口

许多投资者往往倾向于走向两个极端：要么专注于获取稳定收入，要么聚焦于实现资本增长。然而，这种“非此即彼”的单一策略，在现实中很容易碰壁——一旦所持股票停止派息或增长停滞，整个投资组合的表现就会大打折扣。

一个更优的投资思路，是以最大化“总回报”（Total Return）为目标，聚焦于那些能够持续派发并增长股息的公司。当稳定的收入与长期的成长结合在一起，复利效应便会在时间的催化下持续放大。

在众多具备该特质的企业中，Realty Income（NYSE: O）无疑是一个经典范例。这家房地产投资信托基金（REIT）长期以来在帮助投资者实现可持续回报方面表现卓越。如今，它以高股息率、稳健的增长前景和极具吸引力的估值水平，为未来的投资回报奠定了坚实基础。

稳定可靠的现金流来源：月月派息的“股息之王”

Realty Income的招牌就是它的“月度股息”。公司自称为“每月分红公司（The Monthly Dividend Company）”，这一称号并非浪得虚名——自成立以来，已连续宣布660次月度派息，自1994年上市以来，更是累计131次提高股息。

它还保持了两个罕见的长期纪录：连续111个季度、30年不间断地提升股息。这一时期的年复合派息增长率达到4.2%，堪称“派息界的巴菲特”。

目前，Realty Income的股息收益率高达5.6%，而这笔诱人的现金流来源建立在极其稳固的财务基础之上。公司拥有一组高质量且高度分散的地产资产组合，涵盖零售、工业、博彩等多个领域，租赁对象则是全球领先的企业。其采用的**“净租赁模式”**（Net Lease）使得租户需自行承担物业的运营费用（包括日常维护、房产税和保险），从而保证了极强的租金稳定性。

此外，Realty Income在派息方面十分审慎，仅将75%的调整后运营资金（AFFO）用于分红，保留部分自由现金流以继续投资于可产生收入的新项目。值得一提的是，公司拥有REIT行业排名前十的最稳健资产负债表之一。

抵御风暴的成长能力：穿越周期的稳健派息机器

Realty Income之所以能够年复一年提升股息，背后依靠的是其卓越而持久的盈利增长能力。自上市以来，公司在除了2009年金融危机那一年以外，每年都实现了调整后每股运营资金（AFFO）正增长。

无论是在高利率时期（1996至2008年间AFFO年复合增长5%），还是低利率时期（2009至2022年间年复合增长5.4%），Realty Income都能保持稳定增长。更令人称道的是，它还能穿越多轮经济动荡，包括互联网泡沫破裂、美国房地产崩盘、新冠疫情，以及区域性银行危机。

支撑其增长的两大核心因素是：高质量的净租赁资产组合和堡垒般坚固的财务结构。资产组合提供源源不断的租金现金流；财务稳健则赋予其在各种市场环境下持续扩张的能力。

这套“稳健收入 + 稳健成长”的组合，在过去数十年内创造了优异的长期表现：自1994年IPO以来，公司平均年股息收益率为6%，平均AFFO年增长率为5%，合计构成了年均约11%的运营总回报。再加上估值倍数提升带来的附加收益，自上市以来，Realty Income的复合年化总回报达13.6%，远高于大多数REIT同行。