🧊击败S&P 500十年、二十年！这只数据中心REIT还能继续领涨大市吗？
长期来看，美国股市表现可圈可点。标普500指数（S&P 500，代码：^GSPC）在过去十年间上涨了235%，年化收益率达12.9%；过去二十年累计上涨了640%，年化收益率10.5%。由此可见，简单地将资金配置于标普500指数基金，已经是一项极具吸引力的投资策略。
然而，仍有不少个股跑赢了大盘，其中表现尤为亮眼的，是Digital Realty Trust（纽交所代码：DLR）。这家公司的总回报在过去十年达到275%（年化14.1%），过去二十年更是暴涨超2400%（年化17.5%）。本文将带你深入了解这家股价表现远超市场的公司，并探讨它未来是否仍具备超额回报潜力。
打造行业巨擘：从房地产到“数字基建”
Digital Realty是一家专注于数据中心的房地产投资信托（REIT）。随着全球数字经济的快速发展，该类基础设施的战略地位日益凸显，尤其是在云计算与人工智能（AI）加速普及的背景下，数据中心的重要性已不容忽视。
目前，Digital Realty在全球50多个主要城市拥有逾300座数据中心，为超过5,000家客户提供服务。公司通过“内生增长+并购”的方式不断扩展全球网络：
- 2017年斥资76亿美元收购美国数据中心运营商DuPont Fabros；
- 2019年以84亿美元并购欧洲平台Interxion；
- 2018年与Brookfield Infrastructure合作，通过合资方式收购拉美数据中心商Ascenty。
通过上述一系列关键并购，Digital Realty已成长为美国第四大上市REIT公司，市值达610亿美元，企业价值接近780亿美元。
这些重资产投资推动了公司营收与利润的强劲增长，也支撑了其20年间680.5%的股息增长。这种“成长+分红”的双轮驱动，使Digital Realty在过去20年内成为REIT领域回报最高的公司之一，近十年回报也稳居前十。
增长潜力仍未耗尽：数据中心的“黄金时代”才刚开始
全球对数字基础设施的需求持续攀升。据预测，全球数据中心容量的需求将以年复合增长率22%的速度持续增长至2030年，以满足AI和非AI相关的计算任务。为满足如此庞大的增长，预计到2030年全球在数据中心及其相关基础设施上的投资将逼近7万亿美元——这一数字来自麦肯锡的研究。
作为数据中心开发与运营的领军者，Digital Realty正处于这一“超级投资趋势”的有利位置。为了抓住机会，公司采取引入财务合作伙伴的策略，加快数据中心建设步伐，降低自有资金压力：
- 2023年，与私募巨头Blackstone成立70亿美元的合资公司，在欧洲和北美三大城市建设新数据中心，其中Blackstone出资80%，Digital Realty出资20%；
- 同年，携手另一个REIT巨头Realty Income成立定制型数据中心开发合资公司，在北弗吉尼亚建设两座数据中心；
- 此外，公司还在2024年初成立了美国超大规模数据中心基金（U.S. Hyperscale Data Center Fund），目标募集25亿美元，用于支持美国新一轮大型数据中心的开发。
通过与资本方合作，Digital Realty得以在不显著增加杠杆的前提下，大幅提高数据中心的扩建速度，从而加快未来盈利增长的步伐。
未来仍有望“碾压大盘”：AI助攻下的长期赢家
回顾过去20年，Digital Realty在构建全球数据中心资产组合的同时，为投资者创造了远超大盘的回报。如今，随着AI技术的快速兴起，这一数字化趋势更被进一步加速。
更重要的是，公司已经通过多个合作平台锁定了长期融资来源，为下一轮高速扩张奠定了坚实基础。这一增长潜力使Digital Realty成为值得长期持有的优质股票，特别是对于那些希望实现“击败大盘”的投资者而言，它无疑是数字经济时代的一块金矿。
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